A venda de um imóvel que pertence a um menor é um tópico que gera muitas dúvidas e requer atenção especial à legislação para garantir a proteção dos envolvidos e a validade do processo. Nesta publicação, vamos analisar a fundo esse assunto, descomplicando o entendimento e destacando cada passo necessário para uma negociação segura.
Introdução
No Brasil, a capacidade civil de indivíduos menores de 18 anos é regulamentada de forma cuidadosa pelo Código Civil, de modo a proteger sua segurança e bem-estar.
A legislação estabelece que os menores de 16 anos são considerados absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil. Essa classificação significa que eles não podem, por exemplo, firmar contratos ou realizar transações financeiras sem a representação de um responsável legal, pois ainda não possuem a maturidade suficiente para tomar decisões que possam impactar significativamente suas vidas.
Art. 3 o São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.
Art. 4 o São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; (…)
Entre os 16 e 18 anos, os adolescentes são classificados como relativamente incapazes, uma categoria que reconhece um aumento gradual da capacidade de discernimento e responsabilidade, mas ainda sob um grau de supervisão.
Esses jovens podem, por exemplo, firmar contratos de trabalho como aprendizes, abrir contas bancárias e tomar algumas decisões financeiras. Contudo, certas ações de maior impacto ainda exigem a intervenção de um responsável ou a autorização judicial.
A lógica dessa divisão não é arbitrária. Ela visa proteger os jovens, que ainda estão desenvolvendo habilidades de julgamento e compreensão das consequências de suas ações. A legislação busca prevenir que esses indivíduos tomem decisões precipitadas que possam prejudicar seu bem-estar físico, emocional e financeiro.
O que isso significa na prática envolvendo negócios imobiliários? Que os menores de 18 anos precisam da representação ou assistência de seus pais ou tutores para realizar a venda de um imóvel.
Procedimento para a venda do imóvel
A venda de um imóvel que pertence a um menor é uma operação que, embora legalmente possível, requer uma série de cuidados para assegurar a sua validade.
O Código Civil estabelece que a alienação ou oneração de imóveis pertencentes à menores só pode ser realizada mediante prévia autorização judicial. O objetivo dessa norma é assegurar que os interesses econômicos dos menores sejam preservados até que eles alcancem a maturidade para administrar seus próprios bens.
Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
A obtenção da autorização judicial, através de um alvará, é um processo rigoroso que visa proteger os menores contra decisões precipitadas que poderiam comprometer seu futuro financeiro.
Esse processo requer uma análise detalhada e criteriosa das circunstâncias que rodeiam a intenção sobre a venda desse bem, o que garante que essa venda só será realizada quando houver claros benefícios para o menor.
Para que um juiz emita o alvará (autorização) necessário para a venda do imóvel, os representantes legais do menor devem apresentar uma justificativa convincente.
Essa justificativa precisa demonstrar de forma inequívoca que o negócio jurídico proposto é essencial ou claramente benéfico para o menor.
Vendas justificadas por necessidade podem envolver situações como a obtenção de recursos para a subsistência diária, cobertura de despesas médicas emergenciais ou a aquisição de itens fundamentais para o bem-estar do menor.
Por outro lado, as vendas consideradas vantajosas podem ser aquelas que possibilitam o reinvestimento do capital em ativos que ofereçam melhores rendimentos ou maior segurança, ou ainda a aquisição de outro bem.
Consequências da falta de autorização
Quando a alienação ou oneração de um imóvel que pertence a um menor ocorre sem a devida autorização judicial, o negócio é considerado nulo, ou seja, sem nenhuma validade legal. Isso se deve à exigência do Código Civil que estabelece que essa autorização seja obtida antes de iniciar o negócio.
Importante destacar também que um alvará judicial emitido após a conclusão da venda não tem efeito retroativo. Mesmo que concedido posteriormente, ele não valida a transação, e a venda continua sem validade legal.
Se a venda foi realizada sem seguir as normas do Código Civil e o negócio foi declarado nulo, o comprador de boa-fé tem o direito de solicitar a restituição do valor pago e pode também buscar indenização por quaisquer melhorias feitas no imóvel.
Por isso, se você está considerando comprar ou vender um imóvel pertencente a um menor, é essencial buscar a orientação de um advogado especializado para garantir uma transação segura e legal.
Recomendações ao comprador
Como medida de precaução, antes de finalizar a compra, o comprador deve verificar a documentação do imóvel para identificar o proprietário atual.
Caso o imóvel esteja registrado em nome de um menor, é crucial confirmar se o representante legal possui a autorização judicial adequada para realizar a venda. Além disso, o comprador deve examinar o processo que resultou na concessão do alvará judicial, para verificar se todos os requisitos legais foram atendidos e que não existem nulidades associadas ao processo.
Recomenda-se também que o comprador obtenha e guarde cópias dos documentos relevantes do processo. Essa documentação será essencial para comprovar a boa-fé do comprador, caso surjam questionamentos legais posteriores sobre a validade da transação.
Conclusão
Vimos que é possível vender, comprar ou onerar um imóvel pertencente a um menor de idade, entretanto, requer o cumprimento de certas exigências legais.
Nunca subestime a complexidade dessas transações e um advogado de sua confiança pode te ajudar a conseguir os documentos necessários para uma negociação que cumpre as exigências legais. Esse profissional será responsável por solicitar a aprovação por meio de um processo judicial que resultará na emissão do alvará para a venda.
Se você tem dúvidas sobre esse assunto ou precisa de auxílio para obter essa autorização, não hesite em contatar nosso escritório. Teremos prazer em atendê-lo. Clique no botão abaixo para que possamos entrar em contato com você.
