Comprar um imóvel envolve decisões importantes que exigem atenção a muitos fatores. Além de considerar localização, tamanho e condição do bem, é crucial avaliar possíveis dívidas pendentes. Essas obrigações podem impactar o novo proprietário diretamente. Por isso, neste texto, explicaremos as responsabilidades legais relacionadas às dívidas pendentes do imóvel e como se preparar para essa situação.
Mas afinal, o novo proprietário assume ou não as dívidas pendentes do imóvel?
A resposta depende do tipo de dívida associada ao imóvel. Dívidas chamadas de propter rem, aquelas vinculadas diretamente ao imóvel, passam para o novo proprietário. Assim, quem compra o imóvel herda obrigações ligadas à propriedade, independentemente de quem as gerou.
Entre as dívidas propter rem, destacam-se:
- Taxas de condomínio: quando o antigo dono não paga as taxas, o novo proprietário deve assumir essas pendências, já que elas acompanham o imóvel e não a pessoa. Isso significa que o condomínio pode cobrar diretamente do novo proprietário.
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): assim como as taxas de condomínio, o IPTU é uma obrigação do imóvel. O comprador, portanto, se torna responsável por quitar qualquer pendência, mesmo que a dívida tenha sido gerada antes da aquisição.
E quanto às dívidas de água e energia?
Diferentemente do IPTU e das taxas de condomínio, débitos de água e energia pertencem à pessoa que contratou os serviços. Essas dívidas, classificadas como propter personam, não são transferidas ao novo proprietário. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade por esses débitos recai sobre quem firmou o contrato com a concessionária, e não sobre o dono atual do imóvel.
Além disso, o STJ considera ilegal cobrar dívidas de antigos ocupantes do imóvel ou de proprietários anteriores. Portanto, o novo dono não pode ser responsabilizado por débitos de água e energia deixados pelo vendedor ou inquilinos anteriores.
O que diz a legislação?
O Código Civil e o Código Tributário Nacional estabelecem regras claras sobre as dívidas vinculadas aos imóveis. O artigo 1.345 do Código Civil afirma que o comprador responde pelas dívidas do antigo proprietário em relação ao condomínio, incluindo multas e juros.
Já o Código Tributário Nacional, em seus artigos 34 e 130, determina que o proprietário ou possuidor do imóvel deve pagar o IPTU e outras taxas relacionadas ao bem. Em caso de transferência, essas dívidas acompanham o imóvel, salvo quando o contrato comprova a quitação.
Por isso, ao adquirir um imóvel, o comprador precisa verificar possíveis pendências. Essa investigação evita surpresas e garante uma transação mais segura.
Negociação e contrato de compra e venda
Antes de concluir a compra, é indispensável realizar uma análise detalhada sobre o imóvel. Essa análise deve incluir a emissão de certidões negativas de débitos de condomínio e IPTU, além de verificar dívidas de água e energia.
Caso existam pendências, o comprador pode negociar com o vendedor. O vendedor pode quitar os débitos antes da venda ou oferecer um desconto no valor do imóvel, cobrindo os valores das dívidas. Para isso, o acordo precisa constar no contrato de compra e venda, indicando quais dívidas existem, quem será responsável por pagá-las e os prazos para quitação.
Mesmo no caso de débitos de água e energia, que não acompanham o imóvel, é prudente verificar possíveis pendências. Embora as concessionárias não possam cobrar do novo proprietário, elas frequentemente exigem o pagamento dessas dívidas para alterar a titularidade dos serviços. Isso pode gerar transtornos logo após a compra, caso não seja resolvido antes da assinatura do contrato.
E se as dívidas forem descobertas depois da compra?
Se o comprador identificar dívidas após adquirir o imóvel, ele será responsável por débitos de IPTU e condomínio. Em situações mais graves, a falta de pagamento pode levar o imóvel a leilão. Para evitar a perda do bem, o novo proprietário precisará quitar essas dívidas e, posteriormente, poderá mover uma ação contra o antigo proprietário para tentar reaver os valores desembolsados para a quitação das dívidas.
Portanto, quem compra um imóvel precisa verificar se existem dívidas pendentes antes de assinar o contrato. Dívidas relacionadas ao bem, como IPTU e condomínio, exigem atenção redobrada, pois o novo dono deve quitá-las. Caso contrário, um sonho pode rapidamente se transformar em um grande problema.
Conclusão
A compra de um imóvel exige planejamento e diligência. Verificar possíveis pendências, negociar com o vendedor e garantir que tudo esteja documentado no contrato são passos indispensáveis para evitar problemas no futuro.
Além disso, é fundamental contar com um profissional especializado para conduzir a investigação do imóvel e orientar todo o processo. Se precisar de ajuda, entre em contato conosco. Estamos prontos para garantir que a sua compra seja segura e tranquila.
