Adquirir a casa própria é uma grande conquista e, muitas vezes, exige um bom tempo de preparação para reunir os recursos necessários. Por isso, conhecer os cuidados ao comprar um imóvel é essencial para garantir que o sonho do imóvel próprio não vire um pesadelo. Este texto traz orientações importantes para ajudar nesse processo, mas não substitui, de forma alguma, a consulta com um advogado de sua confiança para te auxiliar nesse processo.
A seguir, destacamos alguns cuidados ao comprar um imóvel que você deve verificar antes de assinar qualquer contrato, seja de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de compra e venda.
1. Verifique quem é o verdadeiro proprietário ou possuidor do imóvel
Certifique-se de que a pessoa que pretende vender ou ceder os direitos sobre o imóvel seja, de fato, o proprietário ou possuidor legítimo. Entre os cuidados ao comprar um imóvel, esse é um dos mais importantes. Para isso, solicite no Cartório de Registro de Imóveis a certidão de ônus reais. Esse documento fornece um histórico completo da propriedade, incluindo o nome do atual proprietário.
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Se o vendedor não estiver listado como proprietário, ele não terá legitimidade para vender o imóvel até que a propriedade esteja devidamente registrada em seu nome.
Além disso, em casos de cessão de direitos, é importante analisar a cadeia de cessões anteriores. Adicionalmente, consulte a prefeitura para verificar quem figura na inscrição imobiliária do IPTU.
2. Avalie o estado civil do vendedor ou cedente
Outro ponto que merece atenção nos cuidados ao comprar um imóvel é o estado civil do vendedor ou do cedente. Imagine, por exemplo, que o vendedor ou cedente seja casado sob o regime de comunhão de bens. Nesse caso, a legislação exige que o cônjuge dele também concorde com a negociação.
Essa exigência está prevista no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, que determina que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta de bens.
Isso significa que, além do vendedor ou cedente, o cônjuge também deve assinar tanto o contrato preliminar quanto a escritura pública. Sem essa autorização, chamada de “outorga conjugal”, o negócio pode ser contestado e até mesmo anulado.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Por outro lado, quando o vendedor ou cedente está em união estável, a identificação dessa relação pode ser mais complexa. Diferente do casamento, que é ato formal, a união estável nem sempre possui uma documentação que a comprove.
Em muitos casos, os companheiros não escrituram a união em cartório, e a relação pode não ser de conhecimento amplo.
De todo modo, a Constituição Federal reconhece e protege a união estável como uma entidade familiar, equiparando-a ao casamento e garantindo aos companheiros direitos semelhantes aos dos cônjuges.
Além disso, o artigo 1.725 do Código Civil estabelece que, salvo contrato escrito em contrário, aplica-se às relações patrimoniais da união estável o regime de comunhão parcial de bens. Em outras palavras, todos os bens adquiridos onerosamente durante a convivência são considerados patrimônio comum do casal.
Na prática, isso significa que, em transações imobiliárias envolvendo um vendedor ou cedente em união estável, também será necessária a concordância expressa do companheiro para a transferência de um bem imóvel adquirido durante a união.
Portanto, você, comprador, antes de fechar qualquer acordo, é essencial saber se o vendedor ou cedente é casado ou mantém uma união estável e, caso seja, assegurar que o cônjuge ou companheiro esteja devidamente envolvido e ciente do processo.
3. Verifique inconsistências na descrição do imóvel
Como comprador, é importante não se basear apenas nas informações de metragem e descrição do imóvel fornecidas pelo vendedor ou cedente. Entre os cuidados ao comprar um imóvel, está a verificação detalhada da área real da propriedade, que pode diferir significativamente da anunciada. Em alguns casos, partes do terreno podem estar localizadas em áreas de preservação ambiental ou, até mesmo, invadir áreas de propriedades vizinhas.
Verifique a certidão de ônus reais para conferir as dimensões e características do imóvel, uma vez que essa certidão traz uma descrição detalhada das dimensões e características do imóvel, além de informações sobre eventuais restrições ambientais ou outros ônus que possam impactar o uso ou até mesmo a venda do imóvel.
Caso o imóvel esteja localizado em uma área irregular ou que possa estar sujeita a restrições legais, é importante verificar junto à prefeitura ou órgãos ambientais se a propriedade tem algum tipo de restrição. Em áreas de preservação ambiental, por exemplo, existem leis que limitam e até proíbem construções.
4. Verifique se o imóvel possui dívidas
Outro cuidado ao comprar um imóvel é verificar se o bem tem dívidas pendentes. Dívidas de natureza propter rem, como IPTU e taxas de condomínio, acompanham o imóvel, não o proprietário. Por isso, ao adquirir o bem, o novo dono assume essas obrigações.
Por outro lado, débitos de água e energia não são transferidos ao comprador. No entanto, muitas concessionárias exigem que esses débitos sejam quitados antes de alterar a titularidade das contas. Sem isso, o novo proprietário pode enfrentar dificuldades para utilizar os serviços.
Por isso, além de verificar possíveis dívidas, negocie com o vendedor. Ele pode quitar os débitos antes da venda ou conceder um desconto proporcional ao valor das pendências.
Esses foram alguns cuidados ao comprar um imóvel que você precisa ter em mente para não correr o risco de perder dinheiro ou comprometer o sonho da casa própria. As orientações aqui apresentadas ajudam a minimizar riscos, mas lembre-se de que o acompanhamento de um profissional especializado é insubstituível.
