Muitas dúvidas surgem sobre a necessidade de um contrato preliminar de compra e venda, especialmente quando já se sabe que haverá a lavratura da escritura pública.
Afinal, por que é necessário um pré-contrato de compra e venda se a escritura será elaborada posteriormente?
A resposta está nas vantagens práticas e na segurança jurídica que esse documento proporciona. O contrato preliminar, além de ser rápido, simples e econômico, formaliza de forma clara e objetiva as obrigações e os pagamentos entre as partes. Ele garante proteção e transparência desde o início da negociação até a assinatura da escritura pública.
O que é um contrato preliminar de compra e venda?
O contrato preliminar, também conhecido como promessa ou compromisso de compra e venda, é um instrumento jurídico que formaliza os termos e condições para a futura transferência de um imóvel. Diferente do contrato definitivo, que efetiva a compra e registra a propriedade, o contrato preliminar serve como uma garantia jurídica para ambas as partes, estabelecendo direitos e obrigações claras antes da lavratura da escritura.
Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o contrato preliminar tem plena validade desde que contenha os requisitos essenciais do contrato definitivo e seja celebrado por escrito. O contrato oferece segurança para situações em que o comprador ainda não está pronto para assinar a escritura, mas deseja garantir a aquisição do imóvel.
Diferenças entre o contrato preliminar e definitivo
Conforme explicado acima, um contrato preliminar, também conhecido como pré-contrato ou promessa de contrato, é um acordo no qual as partes se comprometem a celebrar, em momento futuro, um contrato definitivo. Este instrumento estabelece as condições essenciais da transação, como preço, prazos e demais cláusulas, mas não efetiva imediatamente a transferência da propriedade do imóvel.
Por outro lado, o contrato definitivo é o instrumento que concretiza o acordo previamente firmado no contrato preliminar, formalizando a transferência de direitos e obrigações sobre o imóvel. Esse tipo de contrato tem como característica principal a efetivação da transação, com a lavratura de escritura pública em cartório e, posteriormente, o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Somente após o registro é que a propriedade do imóvel é transferida de forma plena e válida perante terceiros, conferindo segurança jurídica à transação.
Principais diferenças:
Natureza Jurídica
- Contrato Preliminar: cria uma obrigação de fazer, ou seja, compromete as partes a formalizar o contrato definitivo no futuro.
- Contrato Definitivo: concretiza a obrigação principal, efetivando a transferência de direitos e obrigações sobre o imóvel.
Transferência de Propriedade
- Contrato Preliminar: não transfere a propriedade do imóvel; apenas estabelece as condições para a futura transferência.
- Contrato Definitivo: formaliza a transferência da propriedade, especialmente após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Formalidade
- Contrato Preliminar: pode ser celebrado por instrumento particular, mas sem registro público.
- Contrato Definitivo: requer formalidades específicas, como a lavratura de escritura pública e seu registro para a efetiva transferência da propriedade.
Efeitos Jurídicos
- Contrato Preliminar: gera o direito de exigir a celebração do contrato definitivo; em caso de descumprimento, pode-se buscar a execução específica ou indenização por perdas e danos.
- Contrato Definitivo: produz efeitos imediatos, transferindo direitos reais sobre o imóvel e estabelecendo obrigações diretas entre as partes.
Em resumo, enquanto o contrato preliminar representa um compromisso entre as partes para a futura celebração do contrato definitivo, este último consolida a transação imobiliária e é indispensável para a transferência da propriedade. Contudo, a propriedade do imóvel só se transfere efetivamente com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, que confere validade e publicidade ao ato.
Além disso, a escritura pública é o documento exigido para imóveis cujo valor ultrapasse trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme o artigo 108 do Código Civil.
Diferentemente do contrato preliminar, que é válido apenas como instrumento de promessa entre as partes, a escritura é o título hábil para ser levado a registro e garantir a transferência da titularidade do imóvel. Portanto, é ela que concretiza juridicamente o direito real do comprador.
Vantagens do contrato preliminar de compra e venda
1. Segurança e compromisso
Uma das principais funções dos contratos de promessa e compromisso de compra e venda é garantir que comprador e vendedor estejam comprometidos com os termos acordados, o que minimiza os riscos de desistência e litígios.
Esses contratos formalizam os acordos iniciais, detalham as condições de pagamento, definem prazos e outras obrigações, criando um vínculo jurídico que oferece maior segurança para todos os envolvidos.
Para lavrar a escritura pública, é necessário arcar com diversos custos, tais como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), certidões negativas, emolumentos do tabelionato de notas, entre outros.
Agora imagine uma situação em que, sem o contrato preliminar de compra e venda, o comprador já tenha assumido todos esses custos e, no momento da assinatura da escritura, o vendedor desiste do negócio. Sem o pré-contrato, o comprador fica desprotegido e arca com prejuízos significativos.
2. A proteção no lapso temporal
Entre o ‘aperto de mãos’ inicial, que simboliza o acordo verbal, e a assinatura da escritura pública, podem surgir diversas questões. A promessa e o compromisso de compra e venda garantem os direitos de todas as partes envolvidas, desde o ‘aperto de mãos’ até a formalização da escritura.
Portanto, o pré-contrato estabelece um compromisso firme de que a venda será concretizada conforme os termos acordados, permitindo que qualquer desistência ou mudança de planos seja adequadamente solucionada sob o ponto de vista jurídico.
Conclusão
Celebrar um contrato preliminar de compra e venda não é apenas uma formalidade, mas uma medida estratégica de proteção e segurança jurídica. Esse instrumento assegura o cumprimento dos compromissos assumidos, prevenindo possíveis prejuízos financeiros.
Para garantir que todas as cláusulas e condições importantes sejam incluídas no contrato, recomenda-se consultar um advogado especializado em direito imobiliário. O advogado personaliza o contrato conforme as necessidades específicas de cada caso.
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