O contrato de gaveta é uma prática comum em negociações de imóveis, especialmente quando o bem está financiado ou quando as partes desejam evitar os custos de formalização. Apesar de parecer uma solução simples, o contrato de gaveta apresenta sérios riscos tanto para compradores quanto para vendedores, podendo levar a disputas judiciais, prejuízos financeiros e até a perda do imóvel.
Nesta publicação, você encontrará explicações claras sobre o que é o contrato de gaveta, os riscos envolvidos para ambas as partes e algumas medidas que podem ser tomadas para proteger seu patrimônio. Você também entenderá por que é fundamental consultar um advogado especializado antes de realizar uma transação imobiliária dessa natureza.
O que é o contrato de gaveta e como funciona?
Você já ouviu falar em “contrato de gaveta”? Apesar dos riscos que essa prática traz, ela ainda é muito comum no mercado imobiliário em todo o Brasil. Esse tipo de contrato, conhecido por sua falta de segurança jurídica, é amplamente utilizado, especialmente em negociações envolvendo imóveis financiados ou quando as partes desejam evitar os custos de registro e escritura.
O contrato de gaveta é, na prática, um acordo particular entre comprador e vendedor, no qual se define a compra e venda de um imóvel. Ele recebe esse nome porque, geralmente, não é levado ao cartório de registro de imóveis para ser formalizado e, por isso, acaba “guardado na gaveta” das partes envolvidas. Essa falta de registro significa que o negócio não é público, ou seja, terceiros não têm conhecimento oficial sobre o que foi pactuado.
Na maioria das vezes, o contrato de gaveta é usado como uma promessa de que, no futuro, o imóvel será transferido para o comprador. Contudo, como não há publicidade do ato, o contrato só produz efeitos entre as partes, deixando o comprador sem garantias legais de propriedade até que a transação seja formalizada por meio de uma escritura pública.
Esse tipo de contrato é bastante utilizado em situações envolvendo imóveis financiados, especialmente quando o comprador não consegue transferir o financiamento para o seu nome. Também é comum em casos de imóveis situados em áreas irregulares
No contrato de gaveta, quando o imóvel está financiado, o comprador geralmente assume o pagamento das parcelas restantes e, muitas vezes, o vendedor outorga uma procuração ao comprador para representá-lo em negociações com o banco, bem como para a futura transferência do bem.
Na prática, o contrato de gaveta funciona como um compromisso particular que depende inteiramente da confiança entre as partes. Contudo, a ausência de registro traz limitações significativas, como a impossibilidade de o comprador ser reconhecido como proprietário do imóvel até que uma escritura pública seja lavrada e registrada.
Por fim, embora essa prática possa parecer vantajosa à primeira vista, a falta de formalização pode gerar uma série de problemas para ambas as partes, especialmente em casos de inadimplência, execuções ou falecimento.
O contrato de gaveta tem validade?
Sim, o contrato de gaveta tem validade jurídica, mas apenas entre as partes que o assinam, ou seja, comprador e vendedor. Isso significa que o contrato de gaveta pode ser usado para comprovar os compromissos assumidos entre comprador e vendedor, como formas de pagamento do preço, transferência do imóvel e outras obrigações. No entanto, perante terceiros, como bancos e credores, esse tipo de contrato não gera qualquer efeito, pois não é um documento público.
Além disso, de acordo com o artigo 108 do Código Civil, para que a transferência de propriedade de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos seja válida, é necessária a elaboração de uma escritura pública.
Isso quer dizer que, caso a compra seja de um imóvel com valor superior a R$ 45.540,00 (com base no salário mínimo de 2025), o contrato de gaveta não será válido para concretizar a negociação, tampouco será um documento hábil para levar a registro.
Riscos para o comprador
Ao optar por um contrato de gaveta, o comprador pode se expor a uma série de riscos que comprometem a segurança do investimento e podem gerar prejuízos irreparáveis. Entre os principais riscos estão:
- Perda do imóvel devido a dívidas do vendedor: quando o imóvel permanece registrado no nome do vendedor, ele pode ser utilizado para quitar dívidas pendentes, mesmo que o comprador já tenha pago todo o valor combinado. Essa situação ocorre porque, legalmente, o bem ainda é considerado parte do patrimônio do vendedor e, portanto, está sujeito a ações judiciais movidas por seus credores, visando a penhora do imóvel. Além disso, se houver indícios de que o contrato de gaveta foi utilizado com a intenção de ocultar o patrimônio do vendedor e prejudicar terceiros, a transação pode ser caracterizada como fraude contra credores. Nesse caso, o comprador corre o risco de perder o imóvel.
- Complicações em caso de falecimento do vendedor: se o vendedor falecer antes de formalizar a transferência do imóvel, o bem será incluído no inventário como parte do patrimônio do falecido e estará sujeito à partilha entre os herdeiros. Nessa situação, mesmo que o comprador já tenha quitado todas as parcelas previstas no contrato de gaveta, ele não será reconhecido como proprietário, pois o registro do imóvel continua em nome do vendedor. Diante disso, o comprador terá que buscar auxílio jurídico e contratar um advogado para reivindicar seus direitos sobre o imóvel. Esse processo pode ser demorado e custoso.
- Venda duplicada do imóvel: sem o registro no cartório de imóveis, o vendedor pode, de má-fé, vender o mesmo imóvel para mais de uma pessoa. Isso ocorre porque o contrato de gaveta não confere publicidade à transação, dificultando que outros interessados saibam da negociação anterior.
Riscos para o vendedor
Se o contrato de gaveta apresenta sérios riscos para o comprador, o vendedor também não está imune a problemas. Apesar de o imóvel permanecer registrado em seu nome, a ausência de formalização pode resultar em complicações financeiras e legais. Entre os principais riscos estão:
- Inadimplência do comprador: o contrato de gaveta não garante que o comprador continuará a pagar as parcelas do financiamento ou outras obrigações relacionadas ao imóvel. Caso o comprador se torne inadimplente, o imóvel pode ser levado a leilão para quitação da dívida, e o vendedor, como titular do financiamento, será o responsável pela pendência, podendo ter seu nome incluído em cadastros de inadimplentes.
- Substabelecimento da procuração: se a procuração concedida ao comprador não incluir cláusulas específicas que proíbam o substabelecimento, ele pode transferir os direitos para terceiros sem o consentimento do vendedor. Isso pode resultar em situações indesejadas, como a revenda do imóvel sem que o vendedor tenha qualquer controle sobre a transação.
- Dificuldades para reaver o imóvel: caso o comprador descumpra as cláusulas do contrato, o vendedor precisará recorrer ao Judiciário para reaver o bem.
O melhor caminho para garantir segurança jurídica
O ideal em qualquer transação imobiliária é que a compra e venda sejam formalizadas por meio da lavratura de uma escritura pública e do registro no cartório de imóveis. Esse procedimento garante que a transferência de propriedade seja reconhecida oficialmente e protege ambas as partes de riscos futuros.
No caso de imóveis financiados, o melhor cenário é realizar a transferência do financiamento para o nome do comprador, com anuência do banco.
No entanto, sabemos que as realidades econômicas e sociais no Brasil muitas vezes levam as partes a optar pelo contrato de gaveta, seja para evitar custos de regularização ou pela dificuldade em transferir financiamentos. Apesar dos riscos que esse contrato apresenta, é possível minimizar os possíveis problemas com um contrato bem elaborado e detalhado.
Se optar pelo contrato de gaveta, algumas medidas podem ajudar a reduzir os danos, como:
- incluir cláusulas específicas que tratem de eventual inadimplência;
- a procuração deve conter uma cláusula que a torne irrevogável pelo outorgante, ou seja, que impeça o vendedor de cancelá-la de forma unilateral. Essa medida aumenta a segurança do comprador, que pode exercer os poderes concedidos;
- o contrato deve estabelecer se a procuração poderá ou não ser substabelecida, ou seja, transferida a terceiros, e indicar claramente se os direitos contratuais podem ser cedidos;
- descrever em detalhes as condições de quitação e os prazos para a transferência definitiva do imóvel;
- consulte um advogado especializado para redigir e revisar o contrato, para garantir que todas as cláusulas reflitam as particularidades da transação e ofereçam a segurança jurídica necessária para as partes.
Considerações finais
A compra e venda de imóveis é uma decisão que envolve não apenas um grande investimento financeiro, mas também a segurança jurídica de ambas as partes. O contrato de gaveta, embora seja uma alternativa comum em diferentes realidades do Brasil, traz consigo riscos significativos que podem comprometer o negócio e gerar conflitos difíceis de resolver.
Por isso, o melhor caminho é sempre optar pela formalização adequada, com a lavratura de escritura pública e o registro no cartório de imóveis, garantindo a transferência plena da propriedade. No caso de imóveis financiados, a transferência do financiamento para o nome do comprador é a solução mais segura, assegurando que todas as responsabilidades estejam alinhadas com as partes corretas.
Entretanto, sabemos que nem sempre isso é possível. Se optar pelo contrato de gaveta, é imprescindível que todas as cláusulas sejam bem elaboradas e detalhadas, com o apoio de um advogado especializado. Assim, mesmo em meio às limitações, é possível minimizar os riscos e proteger o seu investimento.
No final das contas, investir em segurança jurídica não é um custo, mas sim um seguro para o seu patrimônio e sua tranquilidade. Lembre-se: um negócio bem planejado é sempre mais vantajoso do que corrigir erros no futuro.
Se você está em dúvida ou enfrentando um cenário como esse, buscar orientação profissional é o primeiro passo para garantir que tudo seja feito da maneira correta.
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