Contrato de gaveta na compra e venda de imóveis

O contrato de gaveta é uma prática comum em negociações de imóveis, especialmente quando o bem está financiado ou quando as partes desejam evitar os custos de formalização. Apesar de parecer uma solução simples, o contrato de gaveta apresenta sérios riscos tanto para compradores quanto para vendedores, podendo levar a disputas judiciais, prejuízos financeiros e até a perda do imóvel. Nesta publicação, você encontrará explicações claras sobre o que é o contrato de gaveta, os riscos envolvidos para ambas as partes e algumas medidas que podem ser tomadas para proteger seu patrimônio. Você também entenderá por que é fundamental consultar um advogado especializado antes de realizar uma transação imobiliária dessa natureza. O que é o contrato de gaveta e como funciona? Você já ouviu falar em “contrato de gaveta”? Apesar dos riscos que essa prática traz, ela ainda é muito comum no mercado imobiliário em todo o Brasil. Esse tipo de contrato, conhecido por sua falta de segurança jurídica, é amplamente utilizado, especialmente em negociações envolvendo imóveis financiados ou quando as partes desejam evitar os custos de registro e escritura. O contrato de gaveta é, na prática, um acordo particular entre comprador e vendedor, no qual se define a compra e venda de um imóvel. Ele recebe esse nome porque, geralmente, não é levado ao cartório de registro de imóveis para ser formalizado e, por isso, acaba “guardado na gaveta” das partes envolvidas. Essa falta de registro significa que o negócio não é público, ou seja, terceiros não têm conhecimento oficial sobre o que foi pactuado. Na maioria das vezes, o contrato de gaveta é usado como uma promessa de que, no futuro, o imóvel será transferido para o comprador. Contudo, como não há publicidade do ato, o contrato só produz efeitos entre as partes, deixando o comprador sem garantias legais de propriedade até que a transação seja formalizada por meio de uma escritura pública. Esse tipo de contrato é bastante utilizado em situações envolvendo imóveis financiados, especialmente quando o comprador não consegue transferir o financiamento para o seu nome. Também é comum em casos de imóveis situados em áreas irregulares No contrato de gaveta, quando o imóvel está financiado, o comprador geralmente assume o pagamento das parcelas restantes e, muitas vezes, o vendedor outorga uma procuração ao comprador para representá-lo em negociações com o banco, bem como para a futura transferência do bem. Na prática, o contrato de gaveta funciona como um compromisso particular que depende inteiramente da confiança entre as partes. Contudo, a ausência de registro traz limitações significativas, como a impossibilidade de o comprador ser reconhecido como proprietário do imóvel até que uma escritura pública seja lavrada e registrada. Por fim, embora essa prática possa parecer vantajosa à primeira vista, a falta de formalização pode gerar uma série de problemas para ambas as partes, especialmente em casos de inadimplência, execuções ou falecimento. O contrato de gaveta tem validade? Sim, o contrato de gaveta tem validade jurídica, mas apenas entre as partes que o assinam, ou seja, comprador e vendedor. Isso significa que o contrato de gaveta pode ser usado para comprovar os compromissos assumidos entre comprador e vendedor, como formas de pagamento do preço, transferência do imóvel e outras obrigações. No entanto, perante terceiros, como bancos e credores, esse tipo de contrato não gera qualquer efeito, pois não é um documento público. Além disso, de acordo com o artigo 108 do Código Civil, para que a transferência de propriedade de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos seja válida, é necessária a elaboração de uma escritura pública. Isso quer dizer que, caso a compra seja de um imóvel com valor superior a R$ 45.540,00 (com base no salário mínimo de 2025), o contrato de gaveta não será válido para concretizar a negociação, tampouco será um documento hábil para levar a registro. Riscos para o comprador Ao optar por um contrato de gaveta, o comprador pode se expor a uma série de riscos que comprometem a segurança do investimento e podem gerar prejuízos irreparáveis. Entre os principais riscos estão: Riscos para o vendedor Se o contrato de gaveta apresenta sérios riscos para o comprador, o vendedor também não está imune a problemas. Apesar de o imóvel permanecer registrado em seu nome, a ausência de formalização pode resultar em complicações financeiras e legais. Entre os principais riscos estão: O melhor caminho para garantir segurança jurídica O ideal em qualquer transação imobiliária é que a compra e venda sejam formalizadas por meio da lavratura de uma escritura pública e do registro no cartório de imóveis. Esse procedimento garante que a transferência de propriedade seja reconhecida oficialmente e protege ambas as partes de riscos futuros.  No caso de imóveis financiados, o melhor cenário é realizar a transferência do financiamento para o nome do comprador, com anuência do banco.  No entanto, sabemos que as realidades econômicas e sociais no Brasil muitas vezes levam as partes a optar pelo contrato de gaveta, seja para evitar custos de regularização ou pela dificuldade em transferir financiamentos. Apesar dos riscos que esse contrato apresenta, é possível minimizar os possíveis problemas com um contrato bem elaborado e detalhado. Se optar pelo contrato de gaveta, algumas medidas podem ajudar a reduzir os danos, como: Considerações finais A compra e venda de imóveis é uma decisão que envolve não apenas um grande investimento financeiro, mas também a segurança jurídica de ambas as partes. O contrato de gaveta, embora seja uma alternativa comum em diferentes realidades do Brasil, traz consigo riscos significativos que podem comprometer o negócio e gerar conflitos difíceis de resolver. Por isso, o melhor caminho é sempre optar pela formalização adequada, com a lavratura de escritura pública e o registro no cartório de imóveis, garantindo a transferência plena da propriedade. No caso de imóveis financiados, a transferência do financiamento para o nome do comprador é a solução mais segura, assegurando que todas as responsabilidades estejam alinhadas com as partes corretas. Entretanto, sabemos que nem sempre isso é possível. Se optar pelo contrato de gaveta, é

Servidor público pode abrir empresa?

Essa é uma dúvida frequente entre aqueles que ingressam no serviço público, mas também desejam empreender. A resposta, no entanto, depende de alguns fatores, como o regime jurídico a que o servidor está submetido, sua função e a legislação aplicável à sua categoria. Além disso, há uma diferença importante entre servidores públicos e empregados públicos, que impacta diretamente a possibilidade de participar de uma empresa. Qual a diferença entre servidor público e empregado público? Antes de abordar as regras sobre abrir empresa, é essencial entender a diferença entre servidor público e empregado público, pois essa distinção influencia diretamente as permissões e restrições aplicáveis. Os servidores públicos são aqueles que ocupam cargos efetivos ou comissionados vinculados diretamente à administração pública, seja na União, Estados ou Municípios.  Eles são regidos por leis específicas, como a Lei nº 8.112/1990 para servidores federais, e estão submetidos a um regime jurídico estatutário. Essa categoria está sujeita a maiores restrições, como a proibição de exercer atividades empresariais que possam conflitar com suas funções públicas. Já os empregados públicos trabalham em empresas públicas ou sociedades de economia mista, como o Banco do Brasil, a Petrobras ou a Caixa Econômica Federal. Embora também atuem em organizações de interesse público, sua relação de trabalho é regida pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). Por isso, estão sujeitos a normas mais flexíveis quanto à abertura de empresas, desde que respeitem as políticas internas da instituição e não haja conflitos de interesse. O que a legislação diz? A partir dessa distinção, as regras variam. Para servidores públicos, a Constituição Federal, especialmente em seu artigo 37, estabelece os princípios e limitações para exercer outra atividade além do cargo público. Complementando essa base, a Lei nº 8.112/1990, em seu artigo 117, inciso X, traz uma regra mais específica, proibindo expressamente o servidor de participar de gerência ou administração de sociedade privada. Em resumo, servidores podem ser sócios de empresas, mas sem exercer funções de gestão. Já empregados públicos, por serem regidos pela CLT, possuem maior liberdade, desde que observem normas internas e evitem conflitos de interesse. Para servidores públicos que atuam como empresários individuais, a continuidade do negócio pode apresentar desafios devido à confusão entre pessoa física e jurídica, característica desse modelo. Nesse caso, uma alternativa recomendável é transformar o CNPJ em uma sociedade limitada, possibilitando, assim, a nomeação de um administrador. Além disso, com as mudanças legislativas, passou a ser permitido abrir uma sociedade limitada com apenas um sócio. Essa inovação oferece aos servidores a oportunidade de manter o controle total do negócio enquanto delegam a gestão a um terceiro, Por fim, é crucial destacar que a inobservância das regras e restrições aplicáveis aos servidores públicos pode gerar consequências graves. Entre as penalidades previstas está a possibilidade de demissão do cargo público, conforme estabelecido na Lei nº 8.112/1990 para os servidores federais. Já para os servidores estaduais e municipais, é necessário consultar a legislação específica de cada ente público, pois podem existir variações nas normas aplicáveis. Se você tem dúvidas sobre o tema, entre em contato. Será um prazer atender você!

Distribuição de lucros e Pró-labore: entenda as diferenças

O recebimento de valores pelos sócios em uma Sociedade Limitada (LTDA) pode ocorrer por meio do pró-labore e da distribuição de lucros. Apesar de ambos representarem formas de retorno financeiro aos sócios, cada um tem regras próprias e finalidades específicas, que precisam ser bem compreendidas para evitar problemas na gestão da empresa. Nesta publicação, você entenderá as diferenças entre essas modalidades de remuneração, como aplicá-las de forma adequada, bem como reflexões sobre como organizá-las para melhorar o convívio entre os sócios, fortalecer os laços de confiança e garantir o equilíbrio necessário para o sucesso do negócio. Pró-Labore: o que é e como funciona? O pró-labore é a remuneração destinada aos sócios que trabalham na empresa, seja na administração, seja em outras funções operacionais ou estratégicas. Funciona como uma contrapartida financeira pelo trabalho exercido, sendo equivalente a um “salário” pago ao sócio que contribui ativamente para o dia a dia do negócio.  Uma dúvida recorrente entre empresários é se o pró-labore é obrigatório. A resposta depende do que foi acordado no contrato social da empresa. Não há uma exigência legal que obrigue os sócios a retirarem pró-labore, salvo se houver previsão expressa no contrato social ou decisão dos sócios nesse sentido.  Portanto, a retirada desse pagamento pode ser opcional, desde que os sócios concordem e documentem isso adequadamente. Quando falamos do pró-labore de administradores, sejam eles sócios ou não, a remuneração também não é obrigatória, salvo se houver previsão contratual. Decidir pela retirada ou não exige planejamento e diálogo entre os sócios. Esse tema deve ser discutido com clareza e formalizado no contrato social, sendo recomendável incluir, se for o caso, os critérios para definição do valor, de modo a minimizar possíveis desentendimentos no futuro. Caso prefiram, os sócios podem elaborar um acordo de sócios para detalhar ainda mais a fórmula de cálculo, considerando as responsabilidades de cada um no negócio e as condições financeiras da empresa. Ter uma política clara sobre o pró-labore é essencial para evitar conflitos e garantir uma gestão equilibrada. Quando bem planejado e ajustado à realidade da empresa, o pró-labore pode ser uma ferramenta poderosa para impulsionar o progresso do negócio.  Isso porque, ao receber uma remuneração justa pelo trabalho desempenhado, o sócio se sente valorizado e motivado a se dedicar ainda mais ao crescimento da empresa. Você pode se perguntar: “se todos os sócios já participam dos lucros, por que o pró-labore seria um fator de motivação?”. Justamente porque os lucros são distribuídos de maneira geral entre todos os sócios, independentemente de sua contribuição no dia a dia da empresa, o pró-labore pode equilibrar essa dinâmica.  Imagine uma situação em que um dos sócios decide não se esforçar tanto porque sabe que, no final, terá direito à sua parte dos lucros. Isso pode gerar uma sensação de injustiça para o sócio que está mais à frente das operações, principalmente se a divisão de quotas entre eles for desproporcional e o sócio mais ativo acabar tendo uma participação menor na distribuição dos lucros. O pró-labore, nesse sentido, funciona como um incentivo para que todos os sócios se engajem de forma mais ativa e equitativa no negócio, valorizando aqueles que efetivamente contribuem para o funcionamento diário da empresa. Todavia, é preciso lembrar que o pró-labore representa um custo para a empresa. Por isso, deve ser ajustado com sabedoria, de maneira a evitar prejuízos às finanças e a assegurar que a empresa permaneça financeiramente saudável. Distribuição de lucros: como e quando ocorre? A distribuição de lucros é um dos principais direitos dos sócios em uma sociedade limitada, funcionando como uma forma de remuneração proporcional à respectiva participação societária. Sendo assim, os lucros correspondem à diferença entre as receitas geradas por uma empresa e os custos e despesas necessários para obtê-las. Em outras palavras, o lucro é o valor que resta após descontar todos os gastos operacionais, impostos e demais despesas da receita total. Portanto, diferentemente do pró-labore, que remunera o trabalho ativo no dia a dia do negócio, a distribuição de lucros reflete o retorno financeiro decorrente do desempenho da empresa em determinado período. De acordo com as regras gerais, a divisão dos lucros é feita proporcionalmente à participação de cada sócio no capital social. Por exemplo, se um sócio possui 60% das quotas e outro 40%, essa será a base para a distribuição.  Além disso, a legislação permite que os sócios estabeleçam uma distribuição desproporcional, desde que haja consenso entre as partes e isso esteja devidamente registrado no contrato social. Por outro lado, uma questão importante é que a distribuição de lucros só pode ocorrer se a empresa apresentar resultados financeiros positivos. Esses resultados devem ser apurados com base em balanços ou demonstrações financeiras regulares, observando deduções obrigatórias, como reservas legais e provisões, quando aplicáveis.  Ainda, é fundamental observar que existe uma proibição legal sobre a distribuição de lucros que prejudique o capital social da empresa ou que seja realizada em situações de prejuízo. Outro ponto relevante é que os lucros distribuídos aos sócios, quando apurados corretamente, são isentos de tributação, conforme previsto na Lei nº 9.249/1995 e Lei Complementar 123/2006. Isso torna a distribuição de lucros uma forma eficiente de remuneração sob o ponto de vista fiscal. Contudo, para que essa isenção seja válida, é indispensável que a apuração seja feita com base em escrituração contábil regular, evitando assim problemas futuros com o fisco. Quanto à periodicidade, a distribuição de lucros não é fixada por lei, podendo ser mensal, trimestral, semestral ou anual, dependendo do que for decidido pelos sócios e das condições financeiras da empresa.  Com frequência, contratos sociais padrão determinam a distribuição apenas uma vez por ano, mas isso pode ser ajustado para atender melhor às necessidades específicas dos sócios e do negócio. Por fim, em casos onde há sócios com participação desproporcional no capital ou que não contribuem ativamente para a gestão, pode ser interessante adotar critérios diferenciados de distribuição de lucros, sempre respeitando o que foi acordado entre as partes. Quem recebe pró-labore pode receber lucros? Sim, o sócio que recebe pró-labore também pode participar

Emprestar o CPF para alguém abrir uma empresa

Emprestar o CPF para outra pessoa abrir uma empresa no seu nome traz sérias consequências legais e financeiras. À primeira vista, pode parecer um favor inofensivo, mas essa decisão envolve riscos significativos que exigem análise cuidadosa. Ao emprestar seu CPF, você assume a responsabilidade por todas as obrigações da empresa, como tributos, dívidas com fornecedores, pagamentos de funcionários e processos judiciais. Mesmo sem participação na gestão ou operação da empresa, qualquer irregularidade ou inadimplência afeta diretamente você. Riscos associados ao Empresário Individual e ao Microempreendedor Individual (MEI) A situação se agrava quando alguém registra a empresa como Empresário Individual ou Microempreendedor Individual (MEI). Segundo o entendimento do STJ no Recurso Especial nº 1.899.342 – SP, essas modalidades não possuem personalidade jurídica própria. O empresário exerce a atividade em nome próprio, o que significa que o patrimônio pessoal se confunde com o da empresa. Por isso, credores entram com pedidos judiciais para bloquear valores das contas pessoais e penhorar bens do titular a fim de quitar as dívidas da empresa. Além disso, o Empresário Individual e o MEI não se enquadram no rol de pessoas jurídicas de direito privado estabelecido no artigo 44 do Código Civil, pois não possuem ato constitutivo registrado, conforme exige o artigo 45. Dessa maneira, não há separação entre a pessoa natural e a atividade empresarial, o que expõe diretamente o titular do CPF às obrigações do negócio. Riscos em sociedades de responsabilidade limitada Mesmo em sociedades de responsabilidade limitada, onde teoricamente há separação entre os patrimônios pessoal e empresarial, o Judiciário pode responsabilizar diretamente o sócio que empresta seu nome. Através do instituto da desconsideração da personalidade jurídica, previsto no artigo 50 do Código Civil, o Judiciário pode determinar que, em casos de abuso da personalidade jurídica, caracterizado por desvio de finalidade ou confusão patrimonial, os bens pessoais dos sócios sejam utilizados para satisfazer obrigações da empresa. Portanto, mesmo em sociedades limitadas, o patrimônio pessoal do sócio pode ser comprometido para quitar dívidas empresariais. Possibilidade de crimes fiscais e outras implicações legais Emprestar o CPF para abrir uma empresa apresenta um risco significativo, pois é impossível prever como a pessoa que operará o negócio agirá. Essa incerteza coloca o titular do CPF em situações graves, incluindo responsabilização por crimes fiscais e outras infrações penais, mesmo sem envolvimento direto na gestão da empresa. Entre os crimes mais comuns estão sonegação fiscal, fraude contra credores e lavagem de dinheiro. A Lei nº 8.137/1990, que trata de crimes contra a ordem tributária, estabelece penalidades para omissão de informações ou declarações falsas à Receita Federal. Quando a empresa deixa de pagar impostos ou manipula informações fiscais, o titular do CPF enfrenta a possibilidade de ser responsabilizado, mesmo sem ter contribuído diretamente para o ato ilícito. Além disso, a Lei nº 9.613/1998, que regula os crimes de lavagem de dinheiro, prevê punições para o uso de empresas na ocultação ou dissimulação da origem de bens e valores ilícitos. Nesses casos, tanto quem opera a empresa quanto quem empresta o CPF enfrentam processos criminais. O artigo 29 do Código Penal destaca que todos os envolvidos em um crime, mesmo indiretamente, respondem conforme sua participação. Isso inclui o titular do CPF que, ao ceder seus dados, facilita o uso irregular da empresa. Considerações finais Empresas podem acumular dívidas substanciais, e o titular do CPF acaba arcando com essas obrigações. Credores podem incluir o nome do titular em cadastros de inadimplentes, como Serasa ou SPC, dificultando o acesso a crédito e outras transações financeiras. Além disso, desvincular-se da empresa pode ser difícil, exigir custos elevados e envolver processos complexos. Se você já emprestou seu CPF ou está pensando em fazer isso, busque imediatamente orientação jurídica. Um advogado pode esclarecer os riscos envolvidos, propor estratégias para minimizar os danos e auxiliar na resolução da situação. O que inicialmente parece um simples favor pode se transformar em um problema gigantesco, com prejuízos financeiros de longo prazo e a possibilidade de enfrentar processos criminais.

Erros que você não pode cometer ao comprar um imóvel

Adquirir a casa própria é uma grande conquista e, muitas vezes, exige um bom tempo de preparação para reunir os recursos necessários. Por isso, conhecer os cuidados ao comprar um imóvel é essencial para garantir que o sonho do imóvel próprio não vire um pesadelo. Este texto traz orientações importantes para ajudar nesse processo, mas não substitui, de forma alguma, a consulta com um advogado de sua confiança para te auxiliar nesse processo. A seguir, destacamos alguns cuidados ao comprar um imóvel que você deve verificar antes de assinar qualquer contrato, seja de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de compra e venda. 1. Verifique quem é o verdadeiro proprietário ou possuidor do imóvel Certifique-se de que a pessoa que pretende vender ou ceder os direitos sobre o imóvel seja, de fato, o proprietário ou possuidor legítimo. Entre os cuidados ao comprar um imóvel, esse é um dos mais importantes. Para isso, solicite no Cartório de Registro de Imóveis a certidão de ônus reais. Esse documento fornece um histórico completo da propriedade, incluindo o nome do atual proprietário. Clique aqui para saber mais sobre a certidão do imóvel. Se o vendedor não estiver listado como proprietário, ele não terá legitimidade para vender o imóvel até que a propriedade esteja devidamente registrada em seu nome. Além disso, em casos de cessão de direitos, é importante analisar a cadeia de cessões anteriores. Adicionalmente, consulte a prefeitura para verificar quem figura na inscrição imobiliária do IPTU. 2. Avalie o estado civil do vendedor ou cedente Outro ponto que merece atenção nos cuidados ao comprar um imóvel é o estado civil do vendedor ou do cedente. Imagine, por exemplo, que o vendedor ou cedente seja casado sob o regime de comunhão de bens. Nesse caso, a legislação exige que o cônjuge dele também concorde com a negociação. Essa exigência está prevista no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, que determina que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta de bens. Isso significa que, além do vendedor ou cedente, o cônjuge também deve assinar tanto o contrato preliminar quanto a escritura pública. Sem essa autorização, chamada de “outorga conjugal”, o negócio pode ser contestado e até mesmo anulado. Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; Por outro lado, quando o vendedor ou cedente está em união estável, a identificação dessa relação pode ser mais complexa. Diferente do casamento, que é ato formal, a união estável nem sempre possui uma documentação que a comprove. Em muitos casos, os companheiros não escrituram a união em cartório, e a relação pode não ser de conhecimento amplo. De todo modo, a Constituição Federal reconhece e protege a união estável como uma entidade familiar, equiparando-a ao casamento e garantindo aos companheiros direitos semelhantes aos dos cônjuges. Além disso, o artigo 1.725 do Código Civil estabelece que, salvo contrato escrito em contrário, aplica-se às relações patrimoniais da união estável o regime de comunhão parcial de bens. Em outras palavras, todos os bens adquiridos onerosamente durante a convivência são considerados patrimônio comum do casal. Na prática, isso significa que, em transações imobiliárias envolvendo um vendedor ou cedente em união estável, também será necessária a concordância expressa do companheiro para a transferência de um bem imóvel adquirido durante a união. Portanto, você, comprador, antes de fechar qualquer acordo, é essencial saber se o vendedor ou cedente é casado ou mantém uma união estável e, caso seja, assegurar que o cônjuge ou companheiro esteja devidamente envolvido e ciente do processo. 3. Verifique inconsistências na descrição do imóvel Como comprador, é importante não se basear apenas nas informações de metragem e descrição do imóvel fornecidas pelo vendedor ou cedente. Entre os cuidados ao comprar um imóvel, está a verificação detalhada da área real da propriedade, que pode diferir significativamente da anunciada. Em alguns casos, partes do terreno podem estar localizadas em áreas de preservação ambiental ou, até mesmo, invadir áreas de propriedades vizinhas. Verifique a certidão de ônus reais para conferir as dimensões e características do imóvel, uma vez que essa certidão traz uma descrição detalhada das dimensões e características do imóvel, além de informações sobre eventuais restrições ambientais ou outros ônus que possam impactar o uso ou até mesmo a venda do imóvel. Caso o imóvel esteja localizado em uma área irregular ou que possa estar sujeita a restrições legais, é importante verificar junto à prefeitura ou órgãos ambientais se a propriedade tem algum tipo de restrição. Em áreas de preservação ambiental, por exemplo, existem leis que limitam e até proíbem construções. 4. Verifique se o imóvel possui dívidas Outro cuidado ao comprar um imóvel é verificar se o bem tem dívidas pendentes. Dívidas de natureza propter rem, como IPTU e taxas de condomínio, acompanham o imóvel, não o proprietário. Por isso, ao adquirir o bem, o novo dono assume essas obrigações. Por outro lado, débitos de água e energia não são transferidos ao comprador. No entanto, muitas concessionárias exigem que esses débitos sejam quitados antes de alterar a titularidade das contas. Sem isso, o novo proprietário pode enfrentar dificuldades para utilizar os serviços. Por isso, além de verificar possíveis dívidas, negocie com o vendedor. Ele pode quitar os débitos antes da venda ou conceder um desconto proporcional ao valor das pendências. Esses foram alguns cuidados ao comprar um imóvel que você precisa ter em mente para não correr o risco de perder dinheiro ou comprometer o sonho da casa própria. As orientações aqui apresentadas ajudam a minimizar riscos, mas lembre-se de que o acompanhamento de um profissional especializado é insubstituível.

Novo dono de imóvel deve pagar dívidas pendentes?

Comprar um imóvel envolve decisões importantes que exigem atenção a muitos fatores. Além de considerar localização, tamanho e condição do bem, é crucial avaliar possíveis dívidas pendentes. Essas obrigações podem impactar o novo proprietário diretamente. Por isso, neste texto, explicaremos as responsabilidades legais relacionadas às dívidas pendentes do imóvel e como se preparar para essa situação. Mas afinal, o novo proprietário assume ou não as dívidas pendentes do imóvel? A resposta depende do tipo de dívida associada ao imóvel. Dívidas chamadas de propter rem, aquelas vinculadas diretamente ao imóvel, passam para o novo proprietário. Assim, quem compra o imóvel herda obrigações ligadas à propriedade, independentemente de quem as gerou. Entre as dívidas propter rem, destacam-se: E quanto às dívidas de água e energia? Diferentemente do IPTU e das taxas de condomínio, débitos de água e energia pertencem à pessoa que contratou os serviços. Essas dívidas, classificadas como propter personam, não são transferidas ao novo proprietário. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade por esses débitos recai sobre quem firmou o contrato com a concessionária, e não sobre o dono atual do imóvel. Além disso, o STJ considera ilegal cobrar dívidas de antigos ocupantes do imóvel ou de proprietários anteriores. Portanto, o novo dono não pode ser responsabilizado por débitos de água e energia deixados pelo vendedor ou inquilinos anteriores. O que diz a legislação? O Código Civil e o Código Tributário Nacional estabelecem regras claras sobre as dívidas vinculadas aos imóveis. O artigo 1.345 do Código Civil afirma que o comprador responde pelas dívidas do antigo proprietário em relação ao condomínio, incluindo multas e juros. Já o Código Tributário Nacional, em seus artigos 34 e 130, determina que o proprietário ou possuidor do imóvel deve pagar o IPTU e outras taxas relacionadas ao bem. Em caso de transferência, essas dívidas acompanham o imóvel, salvo quando o contrato comprova a quitação. Por isso, ao adquirir um imóvel, o comprador precisa verificar possíveis pendências. Essa investigação evita surpresas e garante uma transação mais segura. Negociação e contrato de compra e venda Antes de concluir a compra, é indispensável realizar uma análise detalhada sobre o imóvel. Essa análise deve incluir a emissão de certidões negativas de débitos de condomínio e IPTU, além de verificar dívidas de água e energia. Caso existam pendências, o comprador pode negociar com o vendedor. O vendedor pode quitar os débitos antes da venda ou oferecer um desconto no valor do imóvel, cobrindo os valores das dívidas. Para isso, o acordo precisa constar no contrato de compra e venda, indicando quais dívidas existem, quem será responsável por pagá-las e os prazos para quitação. Mesmo no caso de débitos de água e energia, que não acompanham o imóvel, é prudente verificar possíveis pendências. Embora as concessionárias não possam cobrar do novo proprietário, elas frequentemente exigem o pagamento dessas dívidas para alterar a titularidade dos serviços. Isso pode gerar transtornos logo após a compra, caso não seja resolvido antes da assinatura do contrato. E se as dívidas forem descobertas depois da compra? Se o comprador identificar dívidas após adquirir o imóvel, ele será responsável por débitos de IPTU e condomínio. Em situações mais graves, a falta de pagamento pode levar o imóvel a leilão. Para evitar a perda do bem, o novo proprietário precisará quitar essas dívidas e, posteriormente, poderá mover uma ação contra o antigo proprietário para tentar reaver os valores desembolsados para a quitação das dívidas. Portanto, quem compra um imóvel precisa verificar se existem dívidas pendentes antes de assinar o contrato. Dívidas relacionadas ao bem, como IPTU e condomínio, exigem atenção redobrada, pois o novo dono deve quitá-las. Caso contrário, um sonho pode rapidamente se transformar em um grande problema. Conclusão A compra de um imóvel exige planejamento e diligência. Verificar possíveis pendências, negociar com o vendedor e garantir que tudo esteja documentado no contrato são passos indispensáveis para evitar problemas no futuro. Além disso, é fundamental contar com um profissional especializado para conduzir a investigação do imóvel e orientar todo o processo. Se precisar de ajuda, entre em contato conosco. Estamos prontos para garantir que a sua compra seja segura e tranquila.