Comprar um imóvel é uma decisão significativa, e muitos fatores devem ser considerados. Além da localização, tamanho e condição do imóvel, há uma questão importante que pode afetar o novo proprietário: as dívidas pendentes. Nesta publicação, descobriremos se o novo dono de um imóvel deve pagar essas dívidas e quais são suas responsabilidades legais.
Mas afinal, o novo proprietário assume ou não as dívidas?
A verdade é que depende de qual tipo é a dívida do imóvel. O novo dono do imóvel irá assumir as chamadas dívidas propter rem, ou seja, as dívidas que estão vinculadas ao próprio imóvel, e não à pessoa do antigo proprietário.
Desse modo, ao comprar um imóvel, o novo proprietário herda as obrigações que estão diretamente associadas à propriedade.
Os débitos propter rem mais comuns incluem o IPTU/TLP (Imposto Predial e Territorial Urbano/Taxa de Limpeza Pública) e as taxas de condomínio:
- condomínio: se o antigo proprietário deixou de pagar taxas de condomínio, o novo proprietário poderá ser cobrado. O entendimento é que as taxas de condomínio são associadas ao imóvel, não ao indivíduo.
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): assim como as dívidas de condomínio, as pendências de IPTU também podem ser transferidas ao novo dono. Esse imposto é uma obrigação vinculada ao imóvel, portanto, o novo dono do imóvel será responsável pelo pagamento, mesmo que os débitos tenham sido gerados anteriormente à compra.
Débitos de água e energia são vinculadas ao imóvel?
Não! Débitos de água e energia, ao contrário do IPTU e das taxas de condomínio, são considerados dívidas propter personam, isto é, dívidas pessoais, vinculadas ao indivíduo que contratou o serviço.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o débito, tanto de energia quanto de água, não se caracterizam como dívidas propter rem, ou seja, não decorrem diretamente da existência do imóvel. Dessa forma, não se vincula à titularidade da propriedade, mas à quem contratou os serviços.
O tribunal também destacou que é ilícita a cobrança de dívidas contraídas por pessoas que ocuparam o imóvel anteriormente (em caso de locação, por exemplo) ou antigos proprietários do imóvel.
O que diz a lei?
O Código Civil estabelece que a responsabilidade por quaisquer dívidas é do adquirente, ou seja, do novo dono do imóvel. O artigo 1.345 reforça esse entendimento ao determinar que o adquirente de uma unidade imobiliária é responsável pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, incluindo multas e juros moratórios.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Já o Código Tributário Nacional estabelece, em seu artigo 34, que o responsável pelo pagamento do IPTU será o proprietário ou o possuidor do bem. Por sua vez, o artigo 130 esclarece quem deverá pagar o débito em caso de transferência de propriedade.
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Portanto, é imprescindível que o comprador faça uma busca relacionada aos débitos do imóvel para que não seja surpreendido com a necessidade de realizar os pagamentos dos débitos gerados antes da compra do imóvel.
Negociação e contrato de compra e venda
É importante falarmos sobre a necessidade de realizar uma investigação minuciosa sobre o imóvel antes de fechar o negócio da compra. Isso inclui buscar as certidões necessárias sobre o imóvel, como por exemplo: certidões negativas de débitos de condomínio e IPTU.
Isto porque, caso existam pendências, seria possível negociar com o vendedor a quitação desses débitos por parte do próprio vendedor ou o pagamento pelo comprador, mas com redução do preço de venda do imóvel.
Outro ponto a considerar é a existência de débitos de água e energia. Embora não sejam transferidos ao novo proprietário, é prudente verificar se há débitos em aberto. As concessionárias responsáveis pelo fornecimento desses serviços, muitas vezes, cobram os débitos do novo proprietário ou condicionam a transferência de titularidade das faturas ao pagamento dos valores em aberto. Com isso, o novo dono do imóvel poderá ter problemas para resolver logo após a compra do imóvel, caso não faça a prévia diligência.
Considerando tudo isso, alertamos que, havendo dívidas e sendo possível a negociação com o vendedor, é importantíssimo que o acordo firmado entre as partes esteja claramente descrito no contrato de compra e venda. Deve constar quais são as dívidas, quem será o responsável por quitá-las e o prazo para o pagamento.
No entanto, caso o imóvel já tenha sido comprado e só após a compra sejam descobertas as dívidas pendentes, infelizmente, o novo proprietário poderá ser cobrado tanto pelo condomínio quanto pela Secretaria de Fazenda. E, na pior das hipóteses, o imóvel poderá ser levado a leilão. Nessa situação, não restaria outra alternativa ao novo dono do imóvel a não ser arcar com o pagamento dos débitos, que, posteriormente, poderá mover uma ação contra o antigo proprietário para tentar reaver os valores desembolsados para a quitação das dívidas.
Portanto, o novo dono de imóvel pode ser responsabilizado por dívidas anteriores à sua aquisição, caso essas dívidas sejam em função do bem, isto é, dívidas que somente são geradas porque existe um imóvel, como os débitos de IPTU e condomínio. É extremamente importante realizar todas as verificações necessárias antes de assinar um contrato de compra e venda. A compra de um imóvel, embora pareça simples, pode resultar em dores de cabeça para o novo proprietário e, com isso, o que era para ser um sonho, torna-se um pesadelo.
Conte sempre com a ajuda de um profissional qualificado para auxiliar na investigação do imóvel e assim garantir uma compra segura. Não hesite em contatar nosso escritório. Teremos prazer em atendê-lo. Clique no botão abaixo para que possamos entrar em contato com você.
